Demandar al vendedor por incumplimiento de contrato inmobiliario
Un contrato de compra de un negocio se forma cuando una parte hace una oferta para comprar un negocio y el vendedor acepta la oferta en los mismos términos en que se hizo la oferta. Por ejemplo, si usted o su empresa ofrecen comprar un negocio a un vendedor por 100.000 dólares en efectivo, con un plazo de cierre de 60 días, y el vendedor acepta su oferta, existe un contrato ejecutable para la compra de ese negocio.
Cada una de las partes de un contrato es responsable de cumplir los términos del mismo. El incumplimiento de las obligaciones del contrato por parte del vendedor o del comprador se denomina incumplimiento de contrato.
Siempre es mejor, y por lo general se requiere, que el contrato de compra o venta de un negocio se haga por escrito. Nueva Jersey tiene leyes denominadas Statute of Frauds (Estatuto de Fraudes) que enumeran los tipos de contratos que deben estar por escrito para ser ejecutables. El propósito de estas leyes es evitar las reclamaciones fraudulentas.
El incumplimiento de un contrato generalmente pone fin a las obligaciones entre las partes de un contrato comercial. El incumplimiento se produce cuando una o ambas partes no cumplen con sus obligaciones y promesas en virtud del contrato. El incumplimiento puede producirse cuando la empresa:
Cuando se produce un incumplimiento de las condiciones por parte del vendedor, el comprador puede?
(1) Cuando un contrato de venta esté sujeto a cualquier condición que deba cumplir el vendedor, el comprador puede renunciar a la condición o elegir tratar el incumplimiento de la condición como un incumplimiento de la garantía y no como un motivo para tratar el contrato como repudiado.
¿Cuándo es responsable el vendedor?
El incumplimiento del contrato también puede obligar al vendedor a indemnizar al comprador por los daños y perjuicios derivados del mismo. Según la Ley de Venta de Bienes, el comprador tiene derecho a recibir una indemnización por las pérdidas que sufra a causa del retraso del vendedor o de un defecto en los bienes.
¿Qué ocurre si el vendedor incumple el contrato en Florida?
Si ha utilizado el formulario de contrato inmobiliario estándar utilizado por la mayoría de los agentes inmobiliarios y aprobado por el Colegio de Abogados de Florida, el incumplimiento se define en el propio contrato. Cuando un vendedor incumple el contrato, el comprador puede hacer que se le devuelva su depósito y luego demandar por daños y perjuicios o intentar forzar la venta de la propiedad.
Identifique seis posibles remedios para un vendedor cuando el comprador incumple un contrato
Aquí en California, el mercado de la vivienda sigue experimentando una gran competencia por un inventario limitado de viviendas en venta, lo que se traduce en un aumento de los precios de las viviendas. Sin embargo, en 2022, el volumen de ventas de viviendas ha comenzado a ralentizarse y los recortes de precios van en aumento.
Los tipos de interés históricamente bajos que se produjeron durante la pandemia contribuyeron en gran medida a que los compradores se hicieran con viviendas. Pero los tipos de interés están subiendo ahora, y ya ha comenzado un cambio radical para los vendedores.
Con el aumento de los tipos de interés y el volumen de ventas de viviendas a la baja, se espera que los precios de las viviendas disminuyan de cara a 2023. A medida que los precios bajen, los compradores bajo contrato verán casas equivalentes cotizadas por menos y se darán cuenta de que han pagado de más. Su reacción será retirarse y comprar la casa más barata, o simplemente esperar a que el mercado toque fondo.
Por supuesto, los compradores deben tener en cuenta que deben realizar las diligencias debidas antes de firmar un contrato de compra. Esto incluye dejar un margen de seguridad para las subidas de los tipos de interés y estar seguros de su seguridad laboral.
Casos de incumplimiento de contratos de venta
El comprador dispone de varios recursos en caso de incumplimiento del contrato por parte del vendedor. Por ejemplo, el comprador puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios o demandar para obligar al vendedor a cumplir las condiciones específicas del contrato.
Uno de los recursos más comunes elegidos por los compradores tras un incumplimiento del contrato por parte del vendedor es una demanda por daños y perjuicios por falta de entrega. Estas demandas se producen si el vendedor no cumple o simplemente se niega a entregar los bienes prometidos en el contrato. Además de demandar por daños y perjuicios, el comprador puede solicitar que se le devuelva el dinero que ya ha pagado. La demanda por el precio es otro recurso disponible en caso de incumplimiento del contrato. Estas demandas se refieren al dinero que el comprador ha pagado por bienes que no fueron entregados por el vendedor.
En algunos contratos entre compradores y vendedores, los bienes descritos son específicos, lo que significa que si estos bienes no se entregan, los daños monetarios no serían suficientes para compensar la pérdida. En estas circunstancias, el comprador puede presentar una demanda de cumplimiento específico. Si el comprador gana la demanda, el vendedor se verá obligado a cumplir los términos del contrato, lo que significa que tendrá que entregar los bienes específicos prometidos.
Recursos por incumplimiento de un contrato inmobiliario entre un comprador y un vendedor
El Código Civil de California establece que la indemnización por daños y perjuicios para el vendedor es la diferencia entre el precio del contrato y el valor de la propiedad para el vendedor en la fecha del incumplimiento, más los daños indirectos y los intereses.
Si la propiedad se revende antes del juicio con un beneficio, el vendedor no recuperaría los daños reales por el incumplimiento, pero en el caso de las condiciones actuales de mercado en declive, el remedio de los daños podría convertirse en una opción viable.
Dado que la indemnización por daños y perjuicios no suele ser ventajosa en un mercado estable o en alza, los vendedores suelen recurrir a la indemnización por daños y perjuicios para compensar el incumplimiento del comprador.