El arrendador no cumple el contrato
El aviso para subsanar el incumplimiento (formulario 11) se utiliza durante el arrendamiento cuando los inquilinos o el arrendador/agente alegan que se ha producido un “incumplimiento” de una (o varias) de las condiciones del contrato de arrendamiento de vivienda.
Si el administrador/propietario y el inquilino no se ponen de acuerdo sobre el incumplimiento, o si hay una disputa sobre si la notificación debería haberse emitido, el administrador/propietario o el inquilino pueden solicitar asistencia para la resolución de conflictos. Si el asunto sigue sin resolverse, pueden presentar una solicitud no urgente al QCAT.
Si se ha emitido un aviso de desalojo y el inquilino no se va, el administrador/propietario puede solicitar al QCAT una orden de terminación y una orden de posesión dentro de los 14 días siguientes a la expiración del aviso de desalojo.
Si se concede la orden, se autorizará a un agente de policía a entrar en la propiedad y devolver la posesión de la misma al administrador/propietario. El administrador/propietario no puede entrar en la vivienda ni obligar al inquilino a abandonarla sin esta orden. Por lo general, el QCAT emitirá la orden de posesión para que se ejecute entre unas fechas determinadas.
Aviso de incumplimiento del contrato de arrendamiento
Si un inquilino o un proveedor de alquiler no ha cumplido con una “obligación” específica en virtud de la Ley, esto se denomina incumplimiento de la obligación. La otra persona puede notificar el incumplimiento de sus obligaciones. Se trata de una advertencia formal en la que se indica que la persona no ha cumplido con sus obligaciones. Si la persona que ha incumplido su deber y ha recibido el aviso no soluciona el problema ni empieza a cumplir sus obligaciones, puede ser llevada ante el Tribunal Civil y Administrativo de Victoria (VCAT), que decidirá lo que debe ocurrir. Se le puede exigir que pague los daños y perjuicios causados por el incumplimiento.
Si un inquilino o proveedor de alquiler no ha cumplido con todas sus obligaciones en virtud de su contrato de alquiler, se trata de un incumplimiento del acuerdo. En este caso, la otra persona no puede darle un aviso de incumplimiento de sus obligaciones, pero puede solicitar al VCAT una orden de cumplimiento.
Si un proveedor de alquiler, operador de parque, operador de sitio o propietario de sitio incumple las condiciones de la Ley de Arrendamientos Residenciales, el arrendatario, residente o inquilino del sitio debe utilizar uno de estos avisos de incumplimiento de obligaciones:
Indemnización por incumplimiento de contrato del arrendador
En un caso resuelto por el Tribunal Superior, Shevill contra Builders Licensing Board, la Builders Licensing Board (BLB) (arrendador) arrendó ciertos locales a Shevill (arrendatario). Los términos del contrato de arrendamiento establecían que “si el alquiler no se pagaba durante catorce días o si el arrendatario incumplía algún pacto o si se producían otros acontecimientos como la quiebra o la liquidación, el arrendador podría volver a entrar en el terreno”. Shevill se retrasaba constantemente en el pago de los alquileres, por lo que el arrendador tomó posesión de los locales y rescindió el contrato.
Además, BLB reclamó daños y perjuicios por incumplimiento de contrato por un importe “igual al de las rentas a pagar durante el resto del plazo”. En primera instancia, el Tribunal falló a favor de BLB y le concedió una indemnización por daños y perjuicios, pero esta decisión fue revocada en apelación ante el Tribunal Superior de Australia. El Tribunal Superior sostuvo que sólo se podía reclamar el alquiler hasta la fecha en que el arrendatario abandonó el local. Esto se consideró así porque no se había producido un incumplimiento de un término esencial del contrato y Shevill no había repudiado el contrato de arrendamiento mostrando su intención de no seguir obligado.
Incumplimiento de contrato por parte del arrendador comercial
Cuando un inquilino o arrendatario incumple sus obligaciones en virtud de un contrato de arrendamiento, el artículo 124 de la Ley de Propiedad de 1974 exige que el propietario o arrendador envíe al inquilino una “notificación para subsanar el incumplimiento” antes de ejercer cualquier derecho de resolución del contrato.
El arrendador debe conceder al inquilino un plazo razonable para cumplir con la notificación de subsanación del incumplimiento antes de ejercer cualquier derecho de resolución anticipada en virtud del contrato de arrendamiento. Lo que se considere tiempo razonable dependerá de las circunstancias del caso concreto, incluida la naturaleza del incumplimiento y lo que se necesita para subsanarlo. La especificación de un determinado número de días no significa que el plazo concedido sea razonable.
Una reciente decisión del Tribunal Supremo, Tyrrell v Jesbro Enterprise Pty Ltd [2017] QSC 55 ha reiterado la importancia de emitir una notificación efectiva para remediar el incumplimiento a los inquilinos. En este caso, el inquilino había dejado de pagar el alquiler y las tasas municipales, y posteriormente se le envió una notificación para subsanar el incumplimiento y, cuando el inquilino no cumplió con la notificación, el propietario rescindió el contrato de arrendamiento de forma anticipada.
