Contrato de arrendamiento de 3 meses
La ley de alquileres en Alemania ha sido revisada y modificada en muchos aspectos en el año 2001, el 1 de septiembre. Uno de los puntos más importantes que necesitaba ser aclarado desde entonces ha quedado ahora claro por sentencia del Tribunal Supremo. Se trata de la
Pero, ¿qué ocurre si el arrendador insiste en un contrato mínimo de seis meses o un año durante el cual el inquilino no tiene la posibilidad de avisar y mudarse? El Bundesgerichtshof, máxima instancia judicial en la materia, ha aclarado este punto (diciembre de 2003).
Esta reciente sentencia del Bundesgerichtshof (máxima instancia judicial en este tipo de asuntos en Alemania) ha confirmado que si el inquilino acepta renunciar al plazo de preaviso de tres meses durante un período mínimo acordado, esto es vinculante para el inquilino.
Si un arrendador solicita un periodo mínimo de alquiler y quiere excluir que el inquilino pueda mudarse antes haciendo uso del periodo de preaviso de tres meses, debe añadir una cláusula en el contrato en la que el inquilino renuncie a su derecho de preaviso de tres meses para dicho periodo de tiempo. Si el inquilino firma esta cláusula, quedará vinculado a ese periodo mínimo de duración del contrato.
¿Cuál es el periodo mínimo de alquiler en el Reino Unido?
El propietario debe permitirte permanecer en la vivienda durante un mínimo de 6 meses. La mayoría de los arrendadores ofrecen contratos de arrendamiento por un plazo fijo de 6 o 12 meses. Sin embargo, es posible negociar un alquiler más largo. También puedes acordar un contrato de alquiler que se renueve semanal o mensualmente.
¿Tiene que ser un AST por un mínimo de 6 meses?
Es perfectamente legal alquilar su propiedad por menos de 6 meses. De hecho, no existe un periodo mínimo para un AST. Hasta febrero de 1997 el mínimo era de 6 meses, pero este requisito fue eliminado por la Ley de Vivienda de 1996. Por lo tanto, es perfectamente legal para ir a un corto alquiler.
¿Puedo dejar mi contrato de alquiler antes de tiempo?
El acuerdo no puede terminar antes de la fecha final a menos que tanto el inquilino como el propietario estén de acuerdo. El contrato de alquiler no termina automáticamente en la fecha final. Tanto el inquilino como el propietario deben rescindir el contrato mediante una notificación escrita enviada por correo certificado.
¿Qué pasa cuando termina mi contrato de arrendamiento de 6 meses?
En el caso de los alquileres privados, el tipo de arrendamiento más común en Inglaterra es el Assured Shorthold Tenancy (AST). Estos arrendamientos suelen comenzar como arrendamientos de duración determinada en los que la duración está definida desde el principio, normalmente entre 6 meses y tres años (pero puede ser de hasta siete años) según lo acordado mutuamente entre el propietario y el inquilino.
Un contrato de arrendamiento con opción de compra puede terminarse al final de un plazo fijo o de acuerdo con una cláusula de ruptura negociada previamente en el contrato y por cualquiera de las partes. El propietario siempre debe entregar una notificación prescrita (una Notificación de la Sección 21) para obtener la posesión de la propiedad y puede necesitar obtener una orden judicial. En la actualidad, es necesario notificar a los inquilinos con un mínimo de seis meses de antelación, y no se puede entregar hasta que hayan transcurrido los cuatro meses iniciales del arrendamiento. Esto sustituye a cualquier período de notificación que pueda estar contenido en el propio contrato de arrendamiento. Sin embargo, si el inquilino incumple gravemente las condiciones del contrato de arrendamiento (incluidos los retrasos en el pago del alquiler), el propietario puede solicitar a los tribunales una orden de posesión, citando uno de los motivos de posesión que figuran en la Ley de Vivienda de 1988 (modificada).
Cuánto dura un contrato de alquiler de larga duración
Si el contrato se prorroga, el alquiler sólo puede aumentar durante la prórroga si el contrato ya lo permite y el arrendador/agente avisa al inquilino por escrito con dos meses de antelación del aumento del alquiler. En caso contrario, el arrendador/agente deberá rescindir legalmente el contrato antes de negociar un nuevo contrato de arrendamiento con aumento de la renta. Sin embargo, el alquiler no puede aumentarse a menos que hayan pasado al menos seis meses desde que el inquilino deba pagar el importe actual del alquiler.
Si se produce un cambio en alguna de las condiciones del contrato anterior (por ejemplo, un aumento del alquiler), el arrendador/agente debe preparar un nuevo contrato de arrendamiento general (formulario 18a) o un contrato de arrendamiento de vivienda móvil (formulario 18b) para firmarlo. El inquilino debe firmar el contrato y devolverlo al arrendador/agente, que es el responsable de asegurarse de que el inquilino tiene una copia firmada. Para más información, véanse las hojas informativas Contratos generales de arrendamiento o Contratos de arrendamiento de vivienda móvil.
Si el arrendador/agente tiene la intención de aprovechar la expiración del contrato de arrendamiento como una oportunidad para revisar el alquiler para un nuevo acuerdo, y al menos uno de los anteriores inquilinos permanece en la propiedad, entonces se aplican los límites. El alquiler no puede aumentarse a menos que hayan transcurrido al menos seis meses desde que el inquilino deba pagar el importe actual del alquiler, aunque sea entre dos contratos distintos.
Duración media del alquiler en el Reino Unido
La mayoría de los propietarios optan por un arrendamiento estándar de 6 meses. Esto les da la flexibilidad de desalojar al inquilino con un método mucho menos basado en la falta de posesión a través de un aviso de la Sección 21 al final del arrendamiento de plazo fijo. Proporcionamos a los usuarios un Aviso de Sección 21 gratuito. La razón es que la Ley de Vivienda ordena al juez dar la posesión al propietario. He oído hablar de casos en los que algunos jueces dan al inquilino más de un mes para desalojar la propiedad después de la fecha en que se ordenó la posesión, aunque lo más normal es que el juez conceda entre 14 y 28 días para que el inquilino se vaya.
La duración media de un arrendamiento es de 9 meses. Por lo tanto, en muchos aspectos tiene sentido que el propietario conceda un arrendamiento ligeramente más largo. A uno de mis inquilinos más antiguos siempre le gusta un contrato de 9 meses. La ventaja para el propietario es que reduce el papeleo de tener que renovar un contrato de alquiler de duración determinada cada 6 meses.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo puede ser ventajoso para algunos propietarios en el sentido de que, en períodos de baja demanda de alquileres, cuando se espera que éstos bajen, protege su nivel de alquiler durante un período más largo. Por el contrario, cuando los alquileres están subiendo, un contrato de larga duración significa que su alquiler podría caer detrás del mercado. Si te presentas como una persona dispuesta a aceptar un contrato de alquiler a largo plazo, puedes tener más éxito a la hora de atraer a un inquilino a largo plazo. Este es siempre mi objetivo. Los inquilinos de larga duración significan menos posibilidades de que se produzcan costosos desahucios y una mayor probabilidad de que no se consiga un inquilino que no pague el alquiler.
