¿Por qué querría una renuncia a la subrogación
Una cláusula de renuncia a la subrogación es buena tanto para el inquilino como para el propietario. La renuncia a la subrogación es un acuerdo bilateral en el que cada parte acepta renunciar a los derechos de subrogación contra la otra en caso de que se produzca algún tipo de pérdida, como los daños a un edificio o a las posesiones personales a causa de un incendio.
Por lo general, la idea de la renuncia es impedir que la compañía de seguros de una persona se subrogue, es decir, que lleve a la otra persona a los tribunales en un juicio. La inclusión de una cláusula de renuncia a la subrogación en un contrato de alquiler es una buena idea para ambas partes porque puede evitar un litigio potencialmente caro y largo después del siniestro.
Por ejemplo, supongamos que un inquilino provoca accidentalmente un incendio que daña el edificio del propietario a los seis meses de un contrato de alquiler de un año. El arrendador presenta entonces una reclamación al seguro y recibe el pago de sus pérdidas de su compañía de seguros. Si no hay una renuncia a la subrogación, la compañía de seguros del propietario puede demandar al inquilino para intentar recuperar lo que le pagó. Si el inquilino es demandado y pierde, esto podría perjudicar su viabilidad financiera, lo que no sería útil para un propietario que depende del inquilino para pagar el alquiler.
Cláusula de renuncia a la subrogación en la póliza de seguro
Hay pocos temas en un contrato de arrendamiento comercial que estén más interrelacionados -y más malinterpretados- que el trío de temas de este artículo. Dado que están tan interrelacionados en un contrato de arrendamiento bien redactado, se les ha denominado “taburete de tres patas”: se necesitan las tres patas para que el taburete se mantenga en pie. Tras un repaso de las cuestiones, este artículo concluirá con un ejemplo de contrato de arrendamiento bien integrado que aborda los tres temas.
Los objetivos mutuos de eficiencia económica y rentabilidad dictan que los propietarios y los inquilinos asuman cada uno de ellos la responsabilidad del riesgo de pérdida, y de asegurarse contra ella, en relación con sus respectivas propiedades. (Se excluye de este debate, por supuesto, el contrato de arrendamiento de un edificio con un solo inquilino en el que éste obtiene y paga el seguro tanto del edificio del propietario como del contenido del inquilino como parte de una única póliza de seguro). Cuando este concepto se desarrolla en las cláusulas del contrato de arrendamiento que tratan del seguro de la propiedad, las renuncias mutuas y las cuestiones de subrogación, surgen los elementos del “taburete de tres patas”:
Ejemplo de cláusula de subrogación
A menudo, un contrato de arrendamiento comercial (así como otros contratos inmobiliarios) contendrá una “renuncia a la subrogación”, pero pocos propietarios, inquilinos y otras partes se dan cuenta de la importancia de dicha disposición y de cómo una renuncia a la subrogación puede ayudar a gestionar y asignar el riesgo potencial.
La subrogación es “el principio según el cual un asegurador que ha pagado un siniestro en virtud de una póliza de seguro tiene derecho a todos los derechos y recursos que corresponden al asegurado contra un tercero con respecto a cualquier siniestro cubierto por la póliza”[1] En otras palabras, si una parte sufre un siniestro, y dicho siniestro está cubierto por el seguro, el asegurador que cubre dicho siniestro puede “ponerse en el lugar” de la parte que sufre el siniestro y presentar una reclamación contra un tercero para recuperar el importe pagado por el asegurador por el siniestro. En un entorno de arrendamiento comercial, esta situación podría desarrollarse de la siguiente manera: El inquilino tendría un seguro de propiedad y la propiedad sufriría daños. Los daños estarían cubiertos por el seguro de propiedad del inquilino, pero la aseguradora del inquilino “se pondría en el lugar” del inquilino e intentaría recuperar el coste de los daños del arrendador, independientemente de si el arrendador fue culpable o responsable de la pérdida. El propietario tendría entonces que defenderse de la compañía de seguros y demostrar que no tuvo la culpa del siniestro. En este caso, el propietario puede verse sometido a un litigio largo, caro y complejo con la compañía de seguros del inquilino, aunque el propietario no tenga la culpa.
Ejemplo de endoso de renuncia a la subrogación
Antes de alquilar una vivienda y comprometerse con un contrato de alquiler, es importante tener en cuenta varios aspectos para iniciar esta nueva etapa con garantías. ¿Cuándo puedo rescindir el contrato? ¿Pueden subir la renta cuando el propietario quiera? ¿Qué ocurre si comparto piso con más personas? Estas son algunas de las cuestiones que hay que tener en cuenta.
El arrendamiento o alquiler de una vivienda consiste en la cesión por parte del propietario (arrendador) del uso y disfrute de una vivienda durante un tiempo determinado a otra persona (arrendatario) que, a cambio, paga una determinada cantidad de dinero (renta) libremente acordada entre las partes.
El contrato de arrendamiento debe formalizarse por escrito y tiene que especificar, al menos, la identidad de las partes contratantes (arrendador y arrendatario), la descripción de la vivienda que se alquila, la duración del contrato, la renta inicial, una copia del certificado de eficiencia energética de la vivienda, así como otras cláusulas que las partes acuerden.
No procederá esta prórroga obligatoria del contrato, cuando, incluyéndose esta posibilidad expresamente en el contrato y el arrendador manifieste, una vez transcurrido el primer año del contrato, la necesidad de ocupar la vivienda para utilizarla como domicilio permanente para él o sus familiares antes de cinco años.
