Plantilla de contrato de alquiler en Australia
Es ampliamente reconocido que el arrendador se lleva la peor parte en lo que respecta a la ley de arrendamiento y que la mayoría de las veces, los derechos del arrendatario son más fuertes que los del arrendador. Para tratar de equilibrar esta cuestión, nuestra ley cuenta con un recurso específico para el arrendador con el fin de tratar de proteger el derecho del arrendador a la deuda de alquiler que tiene con el arrendador por medio de la hipoteca del arrendador.
En el derecho sudafricano, la hipoteca del arrendador está reconocida como una forma de garantía real, al igual que en la época romana y romano-holandesa, y ha existido durante siglos. La garantía real se define como el “derecho sobre una cosa, mueble o inmueble, concedido a un acreedor para garantizar su crédito contra el
deudor”. Esencialmente, se trata de una garantía constituida contra una deuda contraída por el deudor y, al ser tácita, es una parte aceptada de nuestra legislación y no necesita ser acordada, por ejemplo, en el contrato de arrendamiento.
El punto de partida para cualquier arrendador debería ser la persecución de la deuda de alquiler mediante un requerimiento de interdicción de alquiler. A este respecto, el artículo 31 de la Ley de Tribunales de Primera Instancia (“la Ley”) establece el proceso para perseguir y perfeccionar la hipoteca del arrendador.
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Art. 92.004. ACOSO. La parte que presente o prosiga una demanda conforme al subcapítulo B, D, E o F de mala fe o con fines de acoso es responsable ante el demandado de un mes de alquiler más 100 dólares y de los honorarios de los abogados.
Sección 92.005. HONORARIOS DEL ABOGADO. (a) Una parte que prevalezca en una demanda presentada bajo este subcapítulo o el subcapítulo B, E o F puede recuperar los costos de la parte en la corte y los honorarios razonables de los abogados en relación con el trabajo razonablemente gastado. (b) Esta sección no autoriza la recuperación de los honorarios de los abogados en una acción presentada bajo el subcapítulo E o F por daños que se relacionan o surgen de daños a la propiedad, lesiones personales o un acto criminal.
Sec. 92.010. LÍMITES DE OCUPACIÓN. (a) Salvo lo dispuesto en la subsección (b), el número máximo de adultos que un propietario puede permitir para ocupar una vivienda es tres veces el número de dormitorios en la vivienda. (b) Un propietario puede permitir una tasa de ocupación de más de tres inquilinos adultos por dormitorio: (1) en la medida en que el propietario está obligado por una ley estatal o federal de vivienda justa para permitir una tasa de ocupación más alta; o (2) si un adulto cuya ocupación causa una violación de la subsección (a) está buscando refugio temporal de la violencia familiar, tal como se define en la Sección 71. (c) Un individuo que posee o alquila una vivienda dentro de 3.000 pies de una vivienda en la que un propietario ha violado esta sección, o una entidad gubernamental o asociación cívica que actúa en nombre del individuo, puede presentar una demanda contra un propietario para prohibir la violación. La parte que prevalezca en una demanda en virtud de esta subsección podrá recuperar las costas judiciales y los honorarios razonables de los abogados de la otra parte. Además de las costas judiciales y los honorarios razonables de los abogados, el demandante que prevalezca en virtud de esta subsección puede recuperar del propietario $500 por cada violación de esta sección.(d) En esta sección:(1) “Adulto” significa un individuo de 18 años de edad o más.(2) “Dormitorio” significa un área de una vivienda destinada a ser un lugar para dormir. El término no incluye la cocina, el comedor, el baño, la sala de estar, el cuarto de servicio o el armario o área de almacenamiento de una vivienda.
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CÓDIGO DE LA PROPIEDADTÍTULO 5. BIENES EXENTOS Y GRAVÁMENESSUBTÍTULO B. EMBARGOSCAPÍTULO 54. EMBARGOS DEL ARRENDADORSUBCAPÍTULO A. EMBARGO DEL ARRENDADOR AGRARIOc. 54.001. EMBARGO. Una persona que arrienda tierras o arrendamientos a voluntad o por un término de años tiene un gravamen preferencial por la renta que se vence y por el dinero y el valor de la propiedad que el arrendador proporciona o hace que se proporcione al arrendatario para cultivar una cosecha en las instalaciones arrendadas y para recoger, almacenar y preparar la cosecha para la comercialización.
Art. 54.002. PROPIEDAD A LA QUE SE VINCULA EL GRAVAMEN. (a) Salvo lo dispuesto en los incisos (b) y (c), el gravamen se aplica a: (1) la propiedad en el predio arrendado que el arrendador proporciona o hace que se proporcione al inquilino para cultivar en el predio arrendado; y (2) la cosecha cultivada en el predio arrendado en el año en que se devenga el alquiler o se proporciona la propiedad. (b) Si el arrendador proporciona todo, excepto la mano de obra, el gravamen se aplica únicamente a la cosecha cultivada en el año en que se proporciona la propiedad. (c) El gravamen no se aplica a los bienes de un comerciante o mecánico si el arrendatario vende y entrega los bienes de buena fe en el curso regular de su negocio. (d) Una ley que exime a la propiedad de la venta forzosa no se aplica a un gravamen en virtud de este subcapítulo sobre los productos agrícolas, animales o herramientas.
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El arrendador goza de una protección especial para el cobro de las rentas atrasadas (es decir, cuando el inquilino no paga) de sus inquilinos (“arrendatarios”). Esta protección especial se conoce como hipoteca del arrendador. Se trata de un recurso de derecho común y adicional a cualquier recurso contractual, que básicamente implica que el arrendador está autorizado a embargar los bienes muebles del inquilino para garantizar el pago del alquiler atrasado.
La hipoteca del arrendador se aplica a los bienes muebles introducidos en el local arrendado para su uso permanente por el arrendatario, independientemente de que el arrendador tenga o no conocimiento de su presencia. La hipoteca se refiere únicamente a los bienes muebles que se encuentran en el local arrendado en esa fecha y funciona mientras el alquiler esté en mora (es decir, siga sin pagarse). El arrendador sólo puede “ejercer” la hipoteca sobre la propiedad una vez que haya obtenido la autorización para hacerlo mediante una orden judicial. Por lo tanto, antes de obtener dicha orden, el inquilino es libre de retirar los bienes muebles de los locales en cualquier momento. Con el embargo, el arrendador adquiere un derecho real de garantía y, por lo tanto, tiene derecho a impedir la retirada de los bienes del local arrendado. Por lo tanto, el arrendador puede hacer que se vendan los bienes en una venta de ejecución. El producto de la venta en ejecución se utiliza para satisfacer la reclamación del arrendador por los alquileres atrasados.
