Contrato de alquiler de vivienda con opción de compra
1. Precio de compra2. Consecuencias fiscales cuando la opción de arrendamiento se trata como una venta3. Consecuencias fiscales para el arrendatario-comprador4. Consecuencias fiscales para el arrendador como vendedor5. Ventajas de la Opción de Arrendamiento para los Inquilinos6. Ventajas de la opción de compra para el arrendador
Un contrato de arrendamiento comercial con opción de compra, también conocido como opción de arrendamiento, es una forma de contrato inmobiliario comercial en el que el inquilino y el propietario acuerdan que existe una opción para que el inquilino compre dicha propiedad al final de un periodo de alquiler estipulado. El acuerdo suele especificar el periodo en el que el inquilino tiene la oportunidad de comprar la propiedad alquilada. Las partes acuerdan lo siguiente:
La opción de arrendamiento suele mantenerse si, en el momento de cerrar el acuerdo, las partes creían que el alquiler cobrado reflejaba los precios justos del mercado y el precio de la opción tenía en cuenta la estimación del valor futuro. Hay dos factores elaborados que manifiestan la adquisición de la participación del arrendatario en un inmueble. El primero es que la suma del precio de la opción y los pagos del alquiler deben aproximarse al valor justo de mercado de la propiedad. En segundo lugar, debe haber pruebas del pago de un alquiler superior al valor justo de mercado de la propiedad.
Arrendamiento con opción de compra de un local comercial
Cuando se es propietario de un local comercial, hay que saber que ciertos términos clave son fundamentales en el contrato de arrendamiento. Sin embargo, ¿está considerando la venta del inmueble? Si es así, es posible que desee insertar una cláusula que otorgue a su inquilino comercial una opción de compra.
Tras un largo periodo de frustración, recibes una llamada telefónica. No es de un comprador. Sin embargo, una pequeña empresa le ofrece una propuesta. ¿Pensaría en arrendar su edificio? E incluir una opción de compra?
Al consultar con su abogado, se entera de algo interesante. Podría negociar un alquiler más alto con una opción de compra en un contrato de arrendamiento comercial. Sin embargo, dependiendo de los términos del acuerdo, sus posibles inquilinos pueden tener más de un par de ventajas. Entre ellas:
En particular, la opción de compra difiere del derecho de tanteo. Este último significa que el inquilino comercial sólo puede actuar si el propietario del inmueble comercial decide venderlo posteriormente. Esto también se aplica si un tercero ofrece comprarlo. Si en el contrato de arrendamiento aparece un lenguaje que hace valer el derecho de tanteo, el propietario comercial debe ofrecer primero la venta del local al inquilino.
Opción de renovación del arrendamiento comercial
Como pequeña empresa, las decisiones relativas a sus bienes inmuebles afectan a otras áreas de la estrategia de la empresa. Estas decisiones dependen del coste de oportunidad, es decir, de la pérdida de una ganancia potencial al tomar una decisión en lugar de otra.
Tal vez alquiló un espacio que no funcionaba para su negocio porque pensó que no podía permitirse una mejora. La ganancia perdida puede ser el capital que habrías construido en la propiedad si fueras dueño del espacio. O puede ser el impacto negativo en el crecimiento de los ingresos, ya sea por las ineficiencias operativas derivadas del inmueble o por los problemas de espacio que dificultan el crecimiento de la empresa.
Y el sector inmobiliario no ofrece una respuesta sólida porque a menudo carece de creatividad: si un problema no encaja en la caja prescrita de soluciones predeterminadas, la respuesta debe ser que no puede suceder. Eso crea un problema, ya que las empresas navegan a ciegas por estos retos de estrategia, sin ser conscientes de los posibles costes de oportunidad, y sin recursos reales disponibles para ayudar a mejorar su posicionamiento.
Modelo de contrato de arrendamiento con opción de compra
El concepto no es nuevo para los integrantes del mercado inmobiliario comercial, aunque Harvey afirma que no está muy extendido, a diferencia del sector residencial, donde los planes de alquiler con opción a compra son cada vez más comunes a medida que los compradores de primera vivienda encuentran nuevas formas de entrar en el mercado.
“A la hora de sopesar la balanza, si es más ventajoso para un vendedor o para un inquilino, yo diría que es mucho más ventajoso para un inquilino porque le da la flexibilidad y la opción de decidir si sigue alquilando o compra”. dice Harvey.
Hay que tener en cuenta que, si el acuerdo no sale adelante, es posible que no se recupere nada del dinero invertido en la mejora del inmueble y, en algunos casos, se puede exigir la responsabilidad de arreglar los cambios realizados.
