Contrato de arrendamiento
La Biblioteca Jurídica del Estado no puede decirle qué significa una ley para su situación. Por favor, póngase en contacto con un abogado para que le ayude a determinar lo que la ley significa para usted. Si tiene preguntas o necesita ayuda para encontrar recursos, por favor pregunte a un bibliotecario.
Si un inquilino quiere mudarse antes de tiempo y romper su contrato por una razón distinta a la que se menciona en el recuadro “Derechos legales para terminar un contrato” que aparece a continuación, sigue debiendo el alquiler al propietario según el contrato. Sólo dejará de deber el alquiler cuando el contrato termine o se encuentre un nuevo inquilino.
El propietario debe hacer “esfuerzos objetivamente razonables” para encontrar un inquilino de reemplazo que sea “adecuado bajo las circunstancias”. No están obligados a aceptar “cualquier inquilino dispuesto”. (Austin Hill County Realty, Inc. v. Palisades Plaza, Inc., 948 S.W.2d 293).
A veces el propietario no puede encontrar un nuevo inquilino o el depósito de seguridad no cubre el alquiler que el inquilino debía. En estos casos, el propietario puede enviar la deuda del inquilino a cobranza o demandarlo por el alquiler impago. Acciones como éstas pueden dificultar el alquiler en el futuro. Un inquilino debe tener mucho cuidado cuando tome la decisión de terminar un contrato de alquiler antes de tiempo.
Terminar un contrato de alquiler antes de tiempo
Un depósito de seguridad es cualquier dinero que el propietario toma de un inquilino que no sea el pago por adelantado del alquiler. La fianza sirve para proteger al propietario si el inquilino incumple o viola las condiciones del contrato de alquiler. Puede utilizarse para cubrir los daños a la propiedad, la limpieza, la sustitución de las llaves o los alquileres atrasados.
PERO si el arrendador no accede a rescindir el contrato antes de tiempo o a subarrendar la vivienda, y aun así usted incumple el contrato, puede ser responsable ante el arrendador del alquiler hasta el final del contrato. El arrendador tendrá la “obligación de mitigar”, lo que significa que tendrá que hacer esfuerzos razonables para volver a alquilar la unidad y, si puede alquilarla, usted sólo será responsable del alquiler por el mes o los meses que no se alquiló. Si acabas debiendo al arrendador el alquiler por romper el contrato antes de tiempo, puede descontarlo de tu depósito de seguridad.
Si sólo se muda un compañero de piso y la persona que se muda pagó la fianza a otro compañero, éste tiene que devolverla. Si la persona que se va a mudar dio la fianza al propietario y éste tiene un contrato de alquiler independiente con el compañero que se va a mudar, el propietario devuelve la fianza. Sin embargo, si todos los compañeros de piso firmaron un contrato de alquiler para la unidad y sólo uno de ellos se marcha, el propietario no tiene que devolver la fianza hasta que todos los compañeros se hayan marchado.
Prtb
El arrendamiento mes a mes es un arrendamiento periódico que no tiene fecha de caducidad y, por tanto, tiene una duración indefinida. El inquilino continúa como tal y paga el alquiler mensual al propietario hasta que una de las partes notifica la finalización del arrendamiento.
Según el derecho anglosajón, la notificación es efectiva al final del mes completo siguiente a la notificación dada por cualquiera de las partes. Por ejemplo, según la norma del derecho común, un contrato de alquiler mensual que comenzó el 10 de enero expirará el 9 de febrero. Si el arrendador notifica la rescisión el 12 de febrero, el arrendamiento mes a mes terminará el 9 de abril porque, en el período mensual que termina el 9 de marzo, no habría transcurrido un plazo mensual completo desde el momento de la notificación.
Sin embargo, algunos estados han promulgado leyes que establecen periodos de preaviso más cortos, como 15 días. Por lo tanto, en virtud de esas leyes específicas, si el propietario o el inquilino tienen la intención de poner fin al arrendamiento, la parte interesada debe notificar a la otra esa intención antes del plazo de notificación establecido en la ley. De lo contrario, el arrendamiento mes a mes continuará durante otro periodo completo.
Romper un contrato de alquiler
La ley de arrendamientos regula el alquiler de propiedades comerciales y residenciales. Se compone principalmente de leyes estatales y del derecho común. Varios estados han basado su derecho estatutario en la Ley Uniforme de Arrendadores e Inquilinos Residenciales (URLTA) o en el Código Modelo de Arrendadores e Inquilinos Residenciales. Además, el derecho estatutario federal puede ser relevante en tiempos de emergencias nacionales/regionales y en la prevención de formas de discriminación.
Como se ha expresado, la capacidad de transferir intereses está sujeta a ciertas limitaciones establecidas por el contrato de arrendamiento entre el propietario y el inquilino. Suelen existir tres cláusulas de este tipo que pueden utilizarse en un contrato de arrendamiento:
En cuanto a la norma “comercialmente razonable”, los tribunales utilizarán una prueba de equilibrio en la que el tribunal ponderará los factores comerciales razonables y no razonables para determinar si el arrendador ha rechazado un subarrendamiento basándose en factores comercialmente razonables o comercialmente no razonables. Si la negativa fue comercialmente irrazonable, el tribunal ordenará al arrendador que permita el subarriendo.
