Demandar al arrendador por incumplimiento de contrato
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Incumplimiento de la cláusula de arrendamiento
Un arrendamiento de duración determinada es un arrendamiento que dura un tiempo determinado, tal y como se establece en el contrato de arrendamiento o en el contrato de alquiler. El arrendamiento de “parte 4” es paralelo a un arrendamiento de duración determinada, lo que significa que el inquilino, tras un periodo de seis meses viviendo en el arrendamiento, tendrá derecho a la disposición de un arrendamiento de “parte 4”.
Esto significa que, independientemente de la duración del contrato de arrendamiento de duración determinada, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda durante el resto del período de la “Parte 4” y el propietario sólo puede poner fin al arrendamiento por motivos limitados.
El contrato de arrendamiento de duración determinada puede incluir una cláusula de ruptura. Si, por ejemplo, la cláusula de ruptura pudiera ejercerse al cabo de 18 meses, y el arrendador quisiera ejercer la cláusula de ruptura después de ese tiempo, el inquilino podría ampararse en sus derechos de la Parte 4 para permanecer en la vivienda. Sin embargo, si el inquilino quisiera ejercer la cláusula de ruptura, tendría que ser acordado por el inquilino y el propietario.
Aviso de incumplimiento de contrato de arrendamiento
Impago de la renta: La falta de pago del alquiler es el incumplimiento material más común cometido por los inquilinos. En estos casos, los propietarios comerciales tienen la opción de volver a entrar en el local y cambiar las cerraduras, vender la propiedad del inquilino, demandar al inquilino por las rentas pendientes y rescindir el contrato.
Mudarse antes de que expire el contrato: Se suele considerar que un inquilino ha incumplido el contrato de alquiler si se ha mudado antes de que éste expirara. Por lo general, si un inquilino comercial quiere desalojar el local antes de lo que permite el contrato, tendrá que obtener un acuerdo por escrito del propietario o el inquilino puede ser responsable de pagar el alquiler por toda la duración del contrato. Según la ley, el propietario está obligado a buscar un nuevo inquilino, pero si no lo encuentra o pierde dinero porque el antiguo inquilino ha incumplido el contrato, el propietario puede demandar al inquilino. Si un inquilino quiere desalojar el local antes de tiempo, debe consultar a un abogado sobre las posibles consecuencias y opciones.
Jurisprudencia sobre el incumplimiento del contrato de arrendamiento
Cuando un inquilino o arrendatario incumple sus obligaciones en virtud de un contrato de arrendamiento, el artículo 124 de la Ley de Derecho de la Propiedad de 1974 exige que el propietario o arrendador envíe al inquilino una “notificación para subsanar el incumplimiento” antes de ejercer cualquier derecho a rescindir el contrato.
El arrendador debe conceder al inquilino un plazo razonable para cumplir con la notificación de subsanación del incumplimiento antes de ejercer cualquier derecho de resolución anticipada en virtud del contrato de arrendamiento. Lo que se considere tiempo razonable dependerá de las circunstancias del caso concreto, incluida la naturaleza del incumplimiento y lo que se necesita para subsanarlo. La especificación de un determinado número de días no significa que el plazo concedido sea razonable.
Una reciente decisión del Tribunal Supremo, Tyrrell v Jesbro Enterprise Pty Ltd [2017] QSC 55 ha reiterado la importancia de emitir una notificación efectiva para remediar el incumplimiento a los inquilinos. En este caso, el inquilino había dejado de pagar el alquiler y las tasas municipales, y posteriormente se le envió una notificación para subsanar el incumplimiento y, cuando el inquilino no cumplió con la notificación, el propietario rescindió el contrato de arrendamiento de forma anticipada.
