Búsqueda de arrendamientos en el registro de la propiedad
En Nueva Zelanda no es habitual que los arrendamientos se registren. Tampoco es habitual en Nueva Zelanda que los inquilinos exijan a los propietarios que obtengan el consentimiento de su acreedor hipotecario para un contrato de arrendamiento o que los inquilinos tengan derecho a presentar una advertencia para proteger sus intereses en un contrato de arrendamiento no registrado.
Esta posición se ve acentuada por la escritura de arrendamiento estándar de la ADLS, que contiene una cláusula según la cual el arrendador no está obligado a hacer nada para permitir el registro del arrendamiento ni a obtener el consentimiento del acreedor hipotecario, y que el arrendatario no registrará una salvedad respecto a sus intereses en virtud del arrendamiento.
En comparación, la mayoría de los estados de Australia exigen el registro de los contratos de arrendamiento con una duración superior a 3 años. Para registrar un contrato de arrendamiento, se necesita el consentimiento del acreedor hipotecario del arrendador (si lo hay).
No registrar un contrato de arrendamiento puede entrañar algunos riesgos. Por ejemplo, si el propietario vende el inmueble arrendado y el nuevo comprador no tiene conocimiento o notificación del contrato de arrendamiento, en determinadas circunstancias el nuevo comprador puede tener derecho a no respetar o reconocer el interés del inquilino en virtud del contrato de arrendamiento no registrado. Sin embargo, por lo general, cuando se vende una propiedad, el comprador entrante tiene conocimiento de cualquier contrato de arrendamiento y, desde una perspectiva práctica, la falta de un contrato de arrendamiento registrado no es una preocupación importante.
¿Cómo se determina si se trata de un arrendamiento?
Empecemos por la definición técnica de un contrato de arrendamiento, tal y como se define en la norma: Un contrato es o contiene un arrendamiento si el contrato transmite el derecho a controlar el uso de propiedades, instalaciones o equipos identificados (un activo identificado) durante un período de tiempo a cambio de una contraprestación.
¿Se registran los arrendamientos en el Acta?
En el ACT no es obligatorio el registro del arrendamiento, independientemente de la duración del mismo.
¿Es necesario registrar los arrendamientos en Nueva Zelanda?
Si las partes están de acuerdo, se puede registrar un arrendamiento de tres años o menos. El contrato de arrendamiento deberá estar en forma registrable. Si el contrato de arrendamiento es de más de tres años, el arrendador debe presentar el contrato en los Servicios del Registro de la Propiedad en un plazo de tres meses desde que el inquilino devuelva el contrato firmado al arrendador o a su agente.
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La Ley de Registro de la Propiedad de 2002, junto con el Reglamento de Registro de la Propiedad de 2003, modifica las categorías de arrendamientos que ahora son registrables obligatoria o voluntariamente, y también los arrendamientos que podemos anotar.
No todos los bienes de arrendamiento son susceptibles de ser registrados con su propio título, pero la Ley de Registro de la Propiedad de 2002 amplía sustancialmente el alcance del registro de títulos, por ejemplo, muchos más arrendamientos comerciales estarán sujetos a registro obligatorio.
El plazo de registro es de dos meses a partir de la fecha de la escritura que induce al registro – véase el artículo 6(4) de la Ley de Registro de la Propiedad de 2002. No obstante, se puede dictar una orden para ampliar el periodo de registro – véase el artículo 6(5) de la Ley de Registro de la Propiedad de 2002.
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Si alguna vez ha estado involucrado en un contrato de arrendamiento comercial, probablemente le habrán preguntado si quiere que el contrato se registre. Pero, ¿qué significa esto y qué importancia tiene?
En primer lugar, el registro de un contrato de arrendamiento es el proceso de inscribir en el título de propiedad el interés del arrendatario en el contrato. Una vez registrado (y pagada la tasa correspondiente), el arrendatario y su derecho de uso de la propiedad aparecerán en el título de propiedad. En el Territorio de la Capital Australiana, el registro se realiza a través de Access Canberra, mientras que en Nueva Gales del Sur se realiza a través de los Servicios del Registro de la Propiedad.
En Nueva Gales del Sur, los contratos de arrendamiento de locales comerciales y de venta al por menor con una duración (incluidos los periodos de opción) superior a 3 años deben registrarse. Los arrendamientos de menos de 3 años pueden registrarse si las partes así lo acuerdan. En el Territorio de la Capital Australiana, el registro de los arrendamientos no es obligatorio, independientemente de la duración del contrato.
Aquí es donde las cosas se complican un poco más. Si está debidamente cumplimentado y firmado por todas las partes, el contrato de arrendamiento será válido y ejecutable por el inquilino y el propietario sin necesidad de registrarlo. Sin embargo, el problema es que las cosas pueden cambiar: el ejemplo más común es la venta de la propiedad por parte del propietario.
Cómo comprobar si un contrato de arrendamiento comercial está registrado
Alquilar una casa o un local comercial requiere un contrato de arrendamiento. Un contrato de arrendamiento es un acuerdo escrito que regula las condiciones entre el propietario y el inquilino. Para hacer cumplir los términos de un contrato de alquiler, es necesario registrarlo. Veamos cuáles son los distintos aspectos del registro de un contrato de arrendamiento
Puede registrar su contrato de arrendamiento en la oficina del Subregistrador de Seguros, en cuya jurisdicción se encuentra el inmueble arrendado. Debe registrar el contrato de arrendamiento en un plazo de cuatro meses a partir de su firma. Si no lo hace, puede pedir una prórroga, pero se le puede imponer una fuerte sanción. Tanto el inquilino como el propietario deben estar presentes en el momento del registro. También deben estar presentes dos testigos en el momento del registro del contrato de alquiler. Si una de las partes no puede estar presente, puede otorgar un poder a su abogado y éste puede registrar el contrato de arrendamiento en su nombre.
El impuesto del timbre varía en los distintos estados. En Delhi, hay que pagar un impuesto de timbre del 2% para los contratos de arrendamiento de hasta 5 años y del 3% si el contrato de arrendamiento es superior a 5 años. La tasa de registro de la escritura de arrendamiento es de 1100 INR. Esta tasa no depende del valor de la propiedad.
