Todos los acuerdos anteriores son nulos y sin efecto
Este párrafo resume la Doctrina Jurisprudencial expresamente formulada en la Sentencia del Tribunal Supremo 775/2015, que sin duda ha despertado la alarma y un cierto grado de confusión entre los operadores empresariales del sector del tiempo compartido/disfrute rotativo y entre aquellos clientes satisfechos con su producto (que son una gran mayoría) y que ahora se encuentran en riesgo de perder su derecho a ocupar una unidad vacacional “flotante” o “flexible” con la que están contentos. Y esto ha ocurrido, en mi opinión, cuando se ha desvinculado la interpretación de un texto tan breve de los antecedentes que han llevado a las conclusiones de la citada Sentencia y de la doctrina en ella contenida.
Además, la Sentencia contenía un voto particular del Magistrado D. Antonio Salas Carceller que parte de la transcripción parcial del artículo 9.1. 3 de la Ley 42/1998 de Disfrute Rotativo (en adelante REA 42/1998) que exige que se incluyan determinados detalles en aquellos contratos en los que un comercializador profesional participe en la transmisión de un derecho de disfrute rotativo; los detalles a los que se refiere el apartado transcrito se refieren a la obligatoriedad de incluir “una descripción exacta del inmueble, su ubicación y la unidad a la que se refiere el derecho, con mención expresa de sus datos registrales y del periodo de ocupación al que se refiere el contrato, con indicación de los días y horas de inicio y finalización” (sic), y el Magistrado Sr. Salas concluye en su voto particular que ello no debe determinar la nulidad del contrato, pues se trata simplemente de irregularidades que pueden constituir un incumplimiento contractual (que puede ser objeto, en consecuencia, de una acción de resolución del contrato en el plazo de tres meses =según el REA 42/1998=) y no -como argumenta el resto del Tribunal- una causa de nulidad radical del contrato que, por tanto, no es enmendable por el transcurso del tiempo.
¿Qué es la nulidad de un contrato?
Un contrato es absolutamente nulo cuando viola una norma de orden público, como cuando el objeto de un contrato es ilícito o inmoral. Un contrato absolutamente nulo no puede ser confirmado. La nulidad absoluta puede ser invocada por cualquier persona o puede ser declarada por el tribunal de oficio.
¿Qué acuerdos son nulos ab initio?
En el contexto del derecho contractual, un contrato puede ser “nulo ab initio”. Esto significa que el contrato debe considerarse inválido desde el momento en que se celebró, y no cuando el tribunal tomó una decisión al respecto.
¿Qué es una acción de nulidad?
Una anulación (o nulidad) es cuando un juez dice en una orden judicial que su matrimonio o pareja de hecho no es legalmente válido. Esto significa que hay algo legalmente incorrecto en el matrimonio desde el principio. Si obtienes una anulación, es como si tu matrimonio nunca hubiera existido porque nunca fue legal.
Nulidad contrato multipropiedad
en línea
En un post anterior (en neerlandés) se comentaba un caso reciente del Tribunal Supremo belga sobre la nulidad de una venta de acciones a causa de una ayuda financiera prohibida. El caso que dio lugar a la sentencia del Tribunal Supremo belga ilustra cómo la sanción de nulidad está inteligentemente diseñada para explotar los incentivos de las partes del contrato al servicio de los objetivos del legislador.
Las normas relativas a la ayuda financiera entran en juego cuando una empresa adelanta fondos o concede préstamos o garantías con vistas a la adquisición de sus acciones por un tercero (art. 25 de la Segunda Directiva). La violación de las normas sobre asistencia financiera puede conducir a la nulidad de la transacción. Como se considera que la asistencia financiera afecta al “orden público”, tanto el vendedor como el comprador (o cualquier otra parte interesada) están legitimados para reclamar la nulidad.
Este tipo de legitimación simétrica para reclamar la nulidad se denomina en la tradición belga-francesa “nulidad absoluta”. La mayoría de las causas de nulidad sólo dan lugar a la “nulidad relativa”: sólo la parte protegida por la norma que se ha infringido puede invocar la sanción (o puede optar por no hacerlo). En caso de “nulidad relativa”, la legitimación se asigna de forma asimétrica. Un ejemplo de “nulidad relativa” es el comprador que es víctima de un fraude por parte del vendedor; la venta es nula, pero obviamente sólo el comprador puede reclamar dicha nulidad.
Cómo anular mutuamente un contrato
Demandar a la Entidad Financiera y Comercial Inmobiliaria solicitando la anulación del contrato de multipropiedad y la nulidad del contrato de préstamo personal firmado para pagar la compra del “Tiempo Compartido” de forma solidaria con devolución de todas las cantidades percibidas por la empresa y el banco, incluyendo la amortización del principal, intereses y comisiones, desde el inicio del contrato hasta la suspensión efectiva de los pagos de las cuotas del préstamo, menos el cupón, más los intereses legales. Más el pago de las costas ocasionadas.
El fallo de la sentencia procedió a la estimación íntegra de la demanda interpuesta por este despacho, declarando la nulidad del contrato de multipropiedad y del contrato de préstamo vinculado de la entidad bancaria, por existir falta de contenido e indeterminación del contrato. Se acreditó el vicio invalidante del consentimiento prestado por el matrimonio de error esencial (dolo del comerciante) e invencible. También se acreditó que el banco actuó de forma concertada con la empresa, por lo que la nulidad se extendió a la vinculación accesoria con la entidad financiera en relación con la vinculación intrínseca de la gestión. Devolución íntegra de las cantidades abonadas al matrimonio y pago solidario de los intereses legales de la cantidad objeto de condena desde la presentación de la demanda y pago de las costas.
Comentarios
Entendemos por ineficacia de los contratos aquellos casos en los que no consiguen desplegar todos los efectos para los que fueron concebidos. Entre los más comunes encontramos la inexistencia, la anulabilidad y la nulidad del contrato de compraventa.
Este concepto encuentra su origen en Francia, en una época en la que las causas de nulidad no estaban tasadas, por lo que la doctrina se vio obligada a elaborar un término en el que pudieran tener cabida los vicios de la compraventa no recogidos en la ley. Actualmente nuestro Alto Tribunal define la inexistencia de los contratos de la siguiente manera:
La Audiencia Provincial de Madrid, en julio de 2013 diferenció entre nulidad o inexistencia. Según el criterio expuesto en la Sentencia de la citada fecha, la inexistencia se produce cuando concurre alguno de los requisitos del artículo 1261 del Código Civil (Consentimiento de los contratantes, objeto verdadero, causa de la obligación).
Si se da una o varias de las causas de nulidad recogidas en el artículo 1265 del Código Civil, se puede alegar esta situación para anular, con efectos retroactivos, el contrato. También quedará en tus manos la opción de subsanar la causa del vicio del contrato, para posteriormente validarlo.
