Significado de las ventas sobre plano
Comprar una vivienda es (casi) siempre una experiencia emocionante, pero no siempre se trata de buscar en las páginas web y en los suplementos inmobiliarios, ver pisos o casas y tomar una decisión en función del precio de venta. Hay otra opción: comprar una vivienda nueva sobre plano directamente a un promotor, es decir, antes de que se construya. Puede ser una perspectiva desalentadora: abundan las historias de promotores que quiebran, de diseños que no están a la altura de la publicidad, de accesorios y acabados que resultan baratos y desagradables, y de los primeros ocupantes de una promoción que se encuentran viviendo en una obra.
En realidad, los riesgos son mínimos si se entra en este tipo de promoción con los ojos bien abiertos, y las ventajas son significativas. Compruebe los antecedentes del promotor y del constructor, siga atentamente el progreso de la promoción y de su unidad concreta, consiga todo por escrito y haga siempre, siempre, preguntas. Las siguientes 10 preguntas son un buen punto de partida.
Cuando se compra una propiedad a un promotor, no se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales, que se aplica siempre que una propiedad cambia de dueño. Sin embargo, el precio de una propiedad vendida por un promotor incluye el IVA al 15 por ciento e incluye los otros costes de transacción que se aplican a todas las compras de propiedades: los honorarios de los abogados y los honorarios de la Oficina de Escrituras. La repercusión del IVA es que una propiedad valorada en 1 millón de rands por un promotor se registrará con el valor menos IVA de unos 880 000 rands. Una propiedad de 1 millón de rands comprada a un vendedor privado tiene un valor registrado de 1 millón de rands.
Propiedad de libre disposición
A diferencia de otras opciones de inversión viables, como las propiedades en rehabilitación, es una ruta significativamente más barata, ya que los promotores inmobiliarios suelen hacer descuentos en las ventas sobre plano y no piden un pago total por adelantado.
Descargo de responsabilidad: Este método ha funcionado para muchas personas, pero no recomendamos que lo aplique como estrategia principal a menos que se sienta cómodo asumiendo el riesgo o esté seguro de que el mercado inmobiliario subirá en los próximos años.
En primer lugar, si realiza una inversión anticipada en una propiedad sobre plano cuando ésta se encuentra en su fase inicial, tendrá la oportunidad de aportar su contribución al diseño interno y a los acabados exteriores de su propiedad.
Esto se debe a que se le ofrece la tarifa actual para reservar la propiedad, y si hay algo sobre la propiedad, es que aumenta su valor después de que comience el desarrollo. Por ello, las inversiones sobre plano tienen una baja apuesta y una alta posibilidad de retorno de valor.
Aunque le muestren de antemano muchos diseños digitales y visitas virtuales de la propiedad, nunca podrá estar seguro de la calidad del producto final a menos que conozca el historial del promotor que planea construir la propiedad.
Tenencia de la propiedad
En derecho civil, el VEFA o venta en estado de terminación futura es un contrato utilizado en las transacciones inmobiliarias para los bienes que se van a construir. También es frecuente escuchar “venta sobre plano” en lugar de venta sobre plano o “compra sobre plano” en lugar de compra sobre plano.
Se utiliza, por tanto, en la venta o compra de una casa o un apartamento sobre plano: es decir, que la transacción tiene lugar antes o durante la construcción del inmueble, en todos los casos antes de su finalización. Se dice que la compra se realiza sobre plano ya que el comprador dispone de un conjunto completo de documentos descriptivos, maquetas y planos en 2D o 3D para visualizar el inmueble después de la obra. Entre otros elementos fundamentales, mencionaremos el plano del terreno, el plano de planta y la nota descriptiva resumida que aseguran la mejor proyección posible para el comprador.
El promotor que está detrás de un nuevo programa comienza así su comercialización antes del inicio de la construcción, y la continúa según sea necesario durante la misma. Cliente, el promotor será así el interlocutor privilegiado del comprador hasta la entrega, cuya fecha se fija con la firma del contrato de venta (escritura pública ante notario).
Propiedad y arrendamiento
Se trata de un contrato de venta de una unidad en una urbanización/complejo en construcción. El comprador se basa en los planos y las especificaciones del promotor/vendedor para tomar su decisión. En la mayoría de los casos, el promotor/vendedor instalará una sala de exposición para simular la urbanización terminada y establecerá como cláusula del contrato de venta que la unidad terminada será sustancialmente similar a la sala de exposición.
El comprador exigirá al promotor/vendedor pruebas de que se han obtenido todas las autorizaciones y aprobaciones gubernamentales pertinentes, como las de la NEMA, la Autoridad Nacional de la Construcción, el Departamento de Planificación Física, el gobierno del condado correspondiente y el Ministerio de Tierras y Planificación Física, antes de firmar el contrato de compraventa de la unidad.
El precio de compra/prima de venta suele ser menor cuando la compra se realiza sobre plano en comparación con la compra de una unidad terminada; sin embargo, el impuesto de timbre y otros gastos gubernamentales se basarán en el precio de mercado en el momento de la finalización de la urbanización y la transferencia de la unidad.
