Derechos de superficie
El derecho de superficie se utiliza cuando se construye en un terreno del que no se es propietario. Crea el derecho registrado a utilizar el terreno y a poseer las estructuras que se construyen en él sin obtener derechos de propiedad sobre el propio terreno. Un derecho de superficie puede establecerse por 1- un periodo de tiempo de hasta 30 años, o 2- por la vida del propietario del terreno o 3- por la vida del superficiario. Un derecho de superficie registrado por un plazo determinado es un interés transferible y heredable en la tierra.
El derecho de superficie puede registrarse como un derecho independiente o en combinación con un arrendamiento de tierras. Normalmente, el derecho de superficie es utilizado por alguien (por ejemplo, un extranjero) que adquiere un derecho de arrendamiento sobre un terreno titulado y lo utiliza para la construcción de un edificio. Un derecho de superficie registrado es un sólido derecho de apoyo a un contrato de arrendamiento, por ejemplo, usted podría perder su contrato de arrendamiento (terminación por fallecimiento), pero su superficie permanece en plena vigencia y puede ser transferida a sus herederos.
El derecho de superficie debe inscribirse en los registros de la propiedad del Departamento de Tierras y la autoridad competente (la oficina local o provincial del Departamento de Tierras) lo anotará en el reverso de la copia del título de propiedad del propietario. Como derecho real registrado, sigue al título de propiedad (está unido al terreno, no al propietario del mismo) y es oponible a cualquier tercero. El derecho de superficie no se extingue por la transferencia de la propiedad del terreno.
Acuerdo sobre superficies
Los extranjeros pueden obtener el uso de la tierra mediante la concesión de un derecho de Superficies en Tailandia. Es especialmente útil para los extranjeros que desean desarrollar una propiedad en Tailandia. A continuación veremos en qué consiste el derecho, cuáles son los beneficios y las leyes relativas al acuerdo.
Una superficie es el derecho a construir en el terreno de otra persona y ese derecho da a los inversores inmobiliarios la posibilidad de registrar su propia casa en el terreno de forma separada del propio terreno.La persona (el superficiario) que se beneficia de este derecho se espera que mantenga el terreno en buenas condiciones y, una vez que la superficie haya expirado, se espera que el terreno esté en las mismas condiciones que tenía antes de que se concediera la superficie.El derecho se concede hasta 30 años, o durante toda la vida de cualquiera de las partes implicadas en la transacción. Si al expirar la superficie el propietario desea comprar cualquier edificio en el terreno al precio actual del mercado, el superficiario está obligado a conceder la venta.Para un inversor inmobiliario, un derecho de Superficies significa que automáticamente es dueño de cualquier cosa que construya en el terreno. El superficiario tiene derecho a transferir la superficie por vía de herencia, y la superficie no queda anulada si el propietario del terreno fallece.Esto difiere de los acuerdos de arrendamiento en la legislación tailandesa, donde el acuerdo se considera un acuerdo entre las partes y no está vinculado al terreno.
Derecho de superficie deutsch
El derecho de superficie (artículos 1410 a 1416 del Código Civil y Mercantil) es un interés transferible y heredable sobre un terreno que otorga al superficiario (la persona o personas a las que se concede un derecho de superficie), durante un plazo determinado, el derecho a poseer o adquirir edificios construidos en, sobre o encima del terreno propiedad de otro. Los ciudadanos extranjeros y tailandeses pueden obtener un derecho de superficie mediante un acuerdo con el propietario del terreno y la inscripción en el Registro de la Propiedad de Tailandia.
El derecho de superficie puede crearse por un periodo de tiempo (similar a un arrendamiento de hasta 30 años) o por la vida del propietario del terreno o del superficiario. Si se crea por un periodo de tiempo, el derecho de superficie puede renovarse. El acuerdo por el que se concede el derecho de superficie suele redactarse en combinación con un contrato de arrendamiento del terreno, permitiendo cada uno de ellos cláusulas separadas para la protección a largo plazo en una inversión inmobiliaria por parte del arrendatario y promotor de un edificio sobre el terreno de otra persona.
El derecho de superficie no es completo (válido) a menos que se registre en el reverso del título de propiedad por el funcionario competente de la oficina local del Departamento de Tierras. El acuerdo por el que se concede el derecho de superficie debe estar escrito en tailandés y se anotará en el reverso del título de propiedad. El registro se lleva a cabo en la oficina local de tierras y se cobra una tasa de registro del 1,1 % basada en el valor/consideración de las superficies. Si el derecho de superficie se concede sin ninguna otra contraprestación (como parte de un contrato de arrendamiento de tierras a largo plazo), la oficina de la propiedad cobrará una cantidad mínima adicional por el registro de la superficie.
Contrato derecho de superficie
2022
Una superficie se define como un derecho de interés transmisible y enajenable sobre un terreno para poseer o hacerse con edificios o construcciones terminados en el terreno de otra persona o sobre él durante un periodo de tiempo determinado. Se trata de un derecho real sobre un bien inmueble concedido por la legislación tailandesa tanto a los nacionales como a los extranjeros. Se suele recurrir a este derecho cuando el propietario de la mejora no es el dueño del terreno.
El derecho de superficie en Tailandia se basa en las leyes inmobiliarias continentales del Derecho Civil europeo. Se denomina “Droit de Superficie” en Francia, “Erbbaurecht” en Alemania y “Recht van Opstal” en los Países Bajos. Todos estos países tienen el mismo principio en cuanto a la concesión del derecho de superficie.
El Superficiarius se define como la persona a la que se le concede el derecho de superficie. Se le permite utilizar el terreno y poseer las estructuras construidas sobre él, incluso sin obtener derechos de propiedad sobre el propio terreno.
Según el Código Civil y Comercial de Tailandia, el derecho de superficie se utiliza cuando una persona construye cualquier estructura en un terreno que no es de su propiedad. Es necesario que el acuerdo por el que se crea dicho derecho surja por escrito, indicando los términos y condiciones del mismo. Éste debe registrarse en la Oficina del Departamento de Tierras. El registro conlleva la presentación del contrato de Superficies junto con otros documentos importantes, como el título de propiedad del terreno, el libro de registro de la vivienda, el DNI y el pasaporte. El derecho de Superficies se considera creado tras la recompensa del impuesto de transferencia requerido.
