Pronunciación de Redhibitory
La compra de una vivienda puede ser una de las inversiones más importantes que realice. Entonces, ¿qué hacer cuando la casa que compró tiene un defecto oculto -o varios- que el vendedor nunca le reveló antes de la venta? Afortunadamente, las leyes de Quebec protegen los derechos de los compradores de viviendas. Si ha descubierto un defecto oculto, puede tener derecho por ley a una indemnización por reparaciones, renovaciones e incluso daños y perjuicios.
Un defecto oculto es cualquier vicio o defecto resultante de un diseño inferior, un deterioro o un error de construcción no visto cometido antes de la venta. En Quebec, el vendedor de una propiedad está obligado por ley a informar al comprador de una propiedad de cualquier defecto oculto que pueda afectar negativamente a la calidad o el uso de la propiedad y cualquier extensión de la misma, incluyendo una piscina, chimenea, cubierta, cobertizo o garaje.
Un defecto oculto es cualquier vicio o defecto resultante de un diseño inferior, un deterioro o un error de construcción no visto cometido antes de la venta. Por ley en Quebec, el vendedor de una propiedad debe revelar al comprador de una propiedad cualquier defecto oculto que pueda afectar negativamente a la calidad o el uso de la propiedad y cualquier extensión de la misma, incluyendo una piscina, chimenea, cubierta, cobertizo o garaje.
¿Qué se entiende por defecto oculto?
En general, un defecto oculto puede describirse como cualquier vicio o defecto resultante de un diseño inferior, un deterioro o un error de construcción no visto cometido antes de la venta.
¿Qué es la garantía contra defectos ocultos?
El vendedor responderá de su garantía aunque él mismo ignore el defecto oculto de la cosa vendida [Art. 1566]. Sin embargo, el vendedor no responderá de los defectos patentes o visibles, o de los que puedan percibirse fácilmente [Art.
Actio quanti minoris
Ha comprado una casa y ha descubierto un defecto oculto. Pero, ¿quién es el responsable? Excelente pregunta. Cuando se trata de defectos ocultos, la cuestión de la responsabilidad puede ser difícil. Si ha descubierto grietas en los cimientos, moho, una infestación o incluso problemas de calefacción, refrigeración o fontanería, ¿quién es el responsable? ¿El vendedor? ¿El inspector de obras contratado para inspeccionar la propiedad? ¿O el agente que negoció la venta? No hay que preocuparse: ¡explicaciones dentro!
Es importante tener en cuenta que si el inspector de edificios informa de signos de lo que podría ser un defecto oculto, ese defecto ya no se consideraría oculto, ya que el comprador fue informado de su posible existencia antes de la compra. Por lo tanto, a menos que el inspector de edificios haya sido negligente de alguna manera, en la mayoría de los casos, no se le puede responsabilizar de la presencia de defectos ocultos descubiertos en la propiedad.
La ley también establece que el vendedor no puede abstenerse de revelar al comprador un defecto oculto, es decir, cualquier vicio o defecto que pueda afectar al valor del inmueble. Este requisito se extiende también a la exageración de las cualidades del inmueble. Si el vendedor oculta a sabiendas o manipula de otro modo los hechos, no sólo tendrá que indemnizar al comprador por la pérdida de valor del inmueble, sino que también podrá ser condenado a pagar daños y perjuicios. El vendedor es, por tanto, quien tiene la mayor responsabilidad por los vicios ocultos.
Significado de redhibitorio
Un defecto latente u oculto es una falta o un vicio de un bien inmueble que no puede apreciarse a simple vista en el momento de la compra. Para que se considere un defecto latente, debe haber existido en el momento de la compra y no debe haber sido obvio o aparente para ser advertido por el comprador prudente colocado en las mismas circunstancias, pero lo suficientemente grave e importante como para constituir un defecto latente. Ni que decir tiene que el defecto debe haber existido en el momento de la compra o con anterioridad a la misma, pero puede materializarse posteriormente siempre que se denuncie el defecto al vendedor dentro de los plazos. Por último, es imprescindible que el defecto en cuestión haga que el bien inmueble no sea apto para el uso al que está destinado, de tal manera que, si el comprador hubiera conocido el defecto en cuestión, nunca habría comprado el bien inmueble o, como mínimo, no habría pagado un precio tan elevado por él.
El defecto latente sólo tiene que existir en el momento de la compra. Por lo tanto, no es necesario que el defecto latente exista antes de la compra para que se califique como latente.
Artículo 1572
En Maryland, la mayoría de las transacciones están escritas en el Contrato de Venta Residencial MAR (el “Contrato”), que es donde cada parte deriva sus respectivos derechos y obligaciones. En consecuencia, el comprador debe comprender las responsabilidades del vendedor en virtud del Contrato. Ambas partes deben acusar recibo de la Notificación al Comprador y al Vendedor de los Derechos del Comprador y las Obligaciones del Vendedor en virtud de la Ley de Divulgación del Estado de la Propiedad Residencial Unifamiliar de Maryland. Este aviso les informa de que el vendedor proporcionará (1) una declaración de divulgación de la propiedad por escrito; o (2) una declaración de renuncia por escrito. El vendedor cumple con esta obligación decidiendo qué declaración va a proporcionar y completando la Declaración de Divulgación y Renuncia de la Propiedad Residencial de Maryland (la “Declaración de Divulgación y Renuncia”).
Con esta base, volvemos a la pregunta original. ¿Cómo puede el comprador recuperar los daños si el vendedor no ha revelado un defecto latente? Una vez más, el comprador debe acudir al contrato, que exige a las partes una mediación para cualquier disputa o reclamación que surja en el plazo de un año a partir de la fecha real de liquidación del contrato. La mediación la lleva a cabo el Programa de Mediación de la Asociación de REALTORES de Maryland y la sanción por un litigio antes de la mediación es el pago de los honorarios de los abogados a la parte que hace valer la cláusula de mediación. El mediador no está facultado para tomar una decisión vinculante y, si la mediación no tiene éxito o el vendedor no responde a la acción de mediación, el comprador es libre de iniciar un litigio.
