Modelo contrato fijo de obra 2022

Modelo contrato fijo de obra 2022

Tipos de contratos de construcción

En Alemania, los servicios de construcción suelen adjudicarse en forma de contratos de obra individuales o, en el caso de proyectos de construcción de mayor envergadura, a un contratista general (“contrato GU”).    Además, para evitar el solapamiento de garantías, algunos contratos de servicios de un solo oficio se adjudican también a un contratista general parcial (el llamado “contrato GU paquete”).    En principio, el propietario debe poner a disposición del contratista el diseño necesario.    A menudo, el contratista sólo proporciona una parte de los servicios de diseño (el diseño de ejecución o detallado), mientras que el llamado diseño de aprobación sigue siendo responsabilidad del propietario o de sus arquitectos.

La legislación alemana distingue esencialmente entre contratos a precio unitario y a tanto alzado.    En el caso de los contratos a tanto alzado, existe otra distinción entre los contratos a tanto alzado detallados y los contratos a tanto alzado globales simples o complejos.

En el caso de un contrato a precio unitario (de nueva medición), el propietario asume en gran medida el riesgo de masa y cantidad, es decir, los servicios se facturan en función de las cantidades y masas incurridas y determinadas por una medición (véase el artículo 2, apartado 2, del Procedimiento de Contratos de Construcción alemán – “VOB/B”).    En el caso de un contrato a tanto alzado detallado, este riesgo se transfiere al contratista y, por tanto, no puede exigir una remuneración adicional debido a desviaciones en la cantidad y/o la masa.    Los costes adicionales resultantes de servicios modificados y/o adicionales (véase § 2 párrafo 7 nº 2 VOB/B) no se ven afectados.

Marco de gestión de las obras de capital

El 7 de enero de 2022, la Oficina de Contratación Pública (la “OGP”) emitió una serie de enmiendas provisionales al Marco de Gestión de Obras de Capital (“CWMF”) que pretenden abordar los problemas y riesgos actuales relacionados con la inflación de los precios de los materiales de construcción en los contratos de obras públicas (“PWC”), como se abordó en nuestro artículo anterior. Estas modificaciones son especialmente notables ya que, en algunos casos, las modificaciones de los contratos tendrán un efecto retroactivo limitado y se aplicarán a los procesos de licitación en curso cuando las ofertas deban recibirse antes del 18 de enero de 2022 o después.

Estas modificaciones provisionales deben leerse junto con las orientaciones anteriores publicadas por la OGP el 24 de noviembre de 2021 (disponibles aquí) al considerar las licitaciones que aún no han comenzado, que hacían referencia a estas modificaciones provisionales. Puede leer nuestra revisión de estas orientaciones aquí.

Esta medida se aplica a PW-CF1 a PW-CF6 (inclusive) y tiene por objeto abordar el riesgo de inflación de los materiales de construcción que puede producirse entre la Fecha Designada y la fecha de celebración del contrato (es decir, la fecha de emisión de la Carta de Aceptación al adjudicatario).

Contratos de construcción

En abril de 2001, el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (Consejo) adoptó la NIC 11 Contratos de construcción y la NIC 18 Ingresos, ambas publicadas originalmente por el Comité de Normas Internacionales de Contabilidad (CNIC) en diciembre de 1993. La NIC 18 sustituyó a una versión anterior:  Reconocimiento de ingresos (publicada en diciembre de 1982). La NIC 11 sustituyó a partes de la NIC 11 Contabilización de los contratos de construcción (publicada en marzo de 1979).

En diciembre de 2001, el Consejo emitió la SIC-31 Transacciones de ingresos-carta que implican servicios de publicidad. La Interpretación fue desarrollada originalmente por el Comité de Interpretaciones de las Normas del IASC para determinar las circunstancias en las que un vendedor de servicios publicitarios puede medir de forma fiable los ingresos por el valor razonable de los servicios publicitarios prestados en una transacción de trueque.

En julio de 2008, el Consejo emitió la CINIIF 15 Acuerdos para la construcción de inmuebles. La Interpretación fue elaborada por el Comité de Interpretaciones para aplicarla a la contabilización de los ingresos y gastos asociados por parte de las entidades que se encargan de la construcción de inmuebles directamente o a través de subcontratistas.

Fecha de indexación de la inflación de la licitación

En un contrato de precio fijo, el constructor se compromete a sufragar todos los costes que superen el precio fijado, salvo los derivados de las variaciones solicitadas por el cliente o de cuestiones ajenas al constructor, como un incendio, una guerra, una huelga o una catástrofe natural.

Incluso si un aumento o un colapso del mercado hace subir drásticamente el precio de los materiales, es poco probable que un tribunal intervenga y ayude al constructor. Los futuros aumentos de precios de los materiales deberían haberse contemplado cuando se cotizó el contrato.

En un contrato de coste incrementado, el cliente se compromete a asumir cualquier subida de precios. Al cliente se le cobra el coste real de la construcción “más” el beneficio, que normalmente se expresa como un porcentaje de los costes de construcción.

Cualquier cláusula de ajuste de precios o de subida y bajada tendrá que ser cuidadosamente redactada con el aumento del precio del contrato basado en una fórmula, que requerirá la divulgación del precio contratado del material con el coste real. Los aumentos reales deberán justificarse.

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