Contrato de alquiler de finca

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Contrato de arrendamiento agrícola en Texas

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En esta época del año, empiezan a llegar a mi despacho llamadas sobre contratos de arrendamiento agrícola.    ¿Cómo debe repartirse el alquiler de un cultivo? ¿Quién debe encargarse del mantenimiento de las vallas en nuestro contrato de arrendamiento de pastos? ¿Cuál es la tarifa justa para la tierra de cultivo regada por gravedad para el próximo año?

Con paciencia, resuelvo muchas dudas, pero al final de nuestra conversación suelo remitir a quienes llaman a AgLease101.org.    Este sitio web, desarrollado por un grupo de profesionales de la extensión, es un rico recurso de información sobre arrendamientos agrícolas.    El sitio web trata todo tipo de contratos de arrendamiento y alquiler, además de los terrenos de cultivo: pastos, edificios agrícolas e instalaciones ganaderas, y vacas de carne.

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Aunque muchos propietarios y arrendatarios siguen creyendo en el poder de un apretón de manos, se recomienda encarecidamente un contrato de arrendamiento por escrito en lugar de un acuerdo verbal. Al menos, un contrato de arrendamiento por escrito permite a ambas partes consultar un documento para recordar los términos del acuerdo. Además, suele proporcionar un mayor detalle de las disposiciones del contrato, reduciendo el riesgo tanto para el propietario como para el inquilino.

Acuerdo entre el propietario y el agricultor

A lo largo de los años, los productores se han alquilado mutuamente tierras de cultivo, lo que también se conoce como “intercambio de tierras”, por una gran variedad de razones, utilizando una amplia gama de diferentes tipos de acuerdos. El tipo de acuerdo suele tener mucho que ver con el grado de implicación que el propietario quiera tener en las actividades de producción de cultivos en sus tierras. Algunos propietarios no quieren correr ningún riesgo de producción o de mercado ni participar en la toma de decisiones sobre la producción. Algunos quieren ser propietarios de una parte de la cosecha. Otros quieren poder comercializar su parte de la cosecha. Existe una gran flexibilidad en los acuerdos en función de lo que se ajuste a las necesidades del propietario y del arrendatario. A continuación se presenta un resumen básico de los acuerdos de alquiler de tierras agrícolas.

El acuerdo de alquiler de tierras de labranza más popular y más frecuentemente utilizado es el acuerdo de alquiler fijo en efectivo. El propietario recibe una cuota predeterminada que debe pagar el arrendatario, independientemente del precio de la cosecha o del rendimiento. El propietario no suele participar en la toma de decisiones de gestión ni paga por los insumos. Normalmente, estos acuerdos tienen una duración de varios años y se basan en un simple acuerdo escrito. Un acuerdo de arrendamiento en efectivo puede ser tan breve como una temporada de cultivo, que requiere su renovación cada año. Cada acuerdo de alquiler en efectivo puede tener diferentes términos y condiciones dependiendo de la situación, pero debe establecer la tasa de alquiler, el calendario de pagos, la duración del acuerdo (fecha de inicio y de finalización), y cualquier cultivo u otras restricciones. La práctica recomendada es redactar un documento que firmen tanto el propietario como el arrendatario. Esta opción es buena para los propietarios que quieren eliminar la incertidumbre y el riesgo, lo que proporciona una tarifa fija.

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Más de la mitad de las tierras agrícolas de Iowa se alquilan a operadores arrendatarios. En algunas partes del centro y el norte de Iowa, entre la mitad y dos tercios de las tierras son explotadas por arrendatarios. En cambio, en el centro-sur y sureste de Iowa, menos de la mitad de las tierras son explotadas por un arrendatario.

La tendencia de las últimas décadas ha sido que una mayor parte de las tierras agrícolas de Iowa sean arrendadas en lugar de ser explotadas por sus propietarios. En muchos casos, los agricultores jubilados o sus herederos desean seguir siendo propietarios de las explotaciones, pero no quieren explotarlas. Los agricultores con un capital limitado también descubren que pueden alcanzar más fácilmente una escala eficiente de explotación alquilando en lugar de ser propietarios.

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La tierra es un recurso caro. Se requiere una gran inversión de capital para comprar suficiente tierra para que la familia agrícola tenga la oportunidad de ganarse la vida de forma satisfactoria. Hoy en día, un agricultor típico a tiempo completo en Iowa explota más de 800 acres. El valor medio de las tierras agrícolas de Iowa es de más de 7.000 dólares por acre. Por lo tanto, la inversión en tierras para una granja comercial hoy en día puede acercarse fácilmente a los 6 millones de dólares.

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