Por qué su contrato comercial necesita una cláusula Covid
En este caso, WH Smith y Commerz ya habían acordado la inserción de una cláusula de suspensión del alquiler en la renovación del contrato. Esta cláusula establecía que WH Smith sólo pagaría el 50% del alquiler en caso de que se activara la cláusula. Sin embargo, el desacuerdo en este caso era sobre el momento en que esta cláusula entraría en vigor.
WH Smith afirmaba que la cláusula debía aplicarse cuando el Gobierno ordenara el cierre de los comercios no esenciales. Sin embargo, Commerz no estuvo de acuerdo, afirmando que, dado que se permitió a WH Smith seguir operando debido a que la tienda contenía un servicio esencial (una oficina de correos), WH Smith estaba en ventaja sobre otros minoristas. En cambio, Commerz alegó que el desencadenante de la aplicación de la cláusula debía ser únicamente si la propia WH Smith se veía obligada a suspender su actividad.
El argumento de WH Smith se impuso. El Tribunal concluyó que el cierre forzoso del comercio minorista no esencial debía desencadenar la cláusula de suspensión del alquiler. El Tribunal desestimó el argumento de Commerz, afirmando que, en última instancia, era improbable que WH Smith se beneficiara de la cláusula a pesar de contener un servicio esencial, ya que WH Smith seguiría enfrentándose a un descenso significativo del comercio, ya que la afluencia general de público en los alrededores se había reducido drásticamente con el cierre de todos los demás comercios, lo que culminó en una considerable pérdida de ingresos durante el periodo de cierre. Debido a este impacto negativo en los ingresos de WH Smith, el Tribunal concluyó que WH Smith no tendría un beneficio sobre otros minoristas y que, en última instancia, no debería haber un aumento de la renta en la renovación.
Ejecución de contratos y frustración en el nuevo Coronavirus
La duración de la reducción del alquiler puede estar vinculada a la duración del cierre del gobierno o tener un tope de un determinado número de meses. La duración tampoco tiene que ser “todo o nada”. Por ejemplo, el Arrendatario puede recibir una reducción de la renta durante un período determinado y luego la reducción de la renta puede ser reducida por un período adicional.
También hay que tener en cuenta que los Propietarios pueden adjuntar condiciones a cualquier cláusula de pandemia. Por ejemplo, el Arrendador puede exigir al Arrendatario que solicite ayuda del gobierno durante un cierre y ceder cualquier ayuda del gobierno al Arrendador para pagar los alquileres atrasados según lo permita la ley.
En base a lo anterior, aunque muchos arrendadores comerciales están incluyendo ahora cláusulas de pandemia en sus contratos de alquiler, los términos de la cláusula pueden variar significativamente. Cuanto más puedan negociar los intermediarios por adelantado e incluir en la carta de intenciones, menor será el riesgo de que los abogados se atasquen en esta cuestión durante las negociaciones del contrato.
Cuestiones relativas a la terminación del contrato de arrendamiento – Webinar
La escritura de arrendamiento estándar de la Auckland District Law Society, que es el contrato al que recurren los arrendadores corporativos nacionales, tiene una cláusula crucial que se introdujo en 2012 tras el efecto que tuvieron los terremotos de Christchurch en los arrendatarios comerciales. Sin embargo, hay que tener en cuenta que los contratos de alquiler a medida o anticuados (anteriores a 2012) pueden no incluir esta cláusula.
Si se produce una emergencia y el Arrendatario no puede acceder a los locales para llevar a cabo plenamente su actividad desde los mismos por razones de seguridad del público o de la propiedad o por la necesidad de prevenir o superar cualquier peligro, daño o pérdida que pueda estar asociada a la emergencia, incluyendo: .
(c) Restricción de la ocupación de los locales por parte de cualquier autoridad competente. Entonces dejará de pagarse una proporción justa del alquiler y de los gastos durante el período que comienza en la fecha en que el Arrendatario no pudo acceder a los locales para llevar a cabo plenamente la actividad del Arrendatario desde los locales hasta que cese la incapacidad.
Al no poder acceder al local para desarrollar plenamente su actividad, la cláusula 27.5 establece que el Arrendatario no será responsable de una parte del alquiler y de los gastos desde el momento en que el Arrendatario no pueda acceder al local hasta que cese dicha incapacidad. También es importante saber que la cláusula 27.5 se aplica de forma automática, sin necesidad de que el inquilino lo notifique.
Propietarios e inquilinos en blanco: Consejos prácticos
En Carolina del Norte, el lenguaje claro del contrato de arrendamiento es el que manda. En particular, este tipo de casos suelen estar determinados por el lenguaje contenido en la cláusula de fuerza mayor que se encuentra en muchos, si no en la mayoría, de los contratos comerciales. Una cláusula de fuerza mayor es una cláusula que asigna el riesgo de pérdida si la ejecución se ve obstaculizada, retrasada o impedida debido a un acontecimiento como una pandemia, un caso fortuito o nuevas restricciones gubernamentales. Proporciona una defensa contractual, cuyo alcance y efecto dependerán de la redacción del contrato de arrendamiento. Por lo general, los términos son los habituales. Sin embargo, a la luz de la pandemia, los propietarios e inquilinos harían bien en revisar su cláusula de fuerza mayor para poder negociar los términos particulares que consideren necesarios para proteger sus intereses.
En Carolina del Norte, “[c]uando el lenguaje de un contrato escrito es claro e inequívoco, el contrato debe interpretarse tal como está escrito y las partes están obligadas a cumplir sus términos”. Atlantic & E. Carolina Ry. Co. v. Wheatley Oil Co., 163 N.C. App. 748, 752, 594 S.E.2d 425, 429 (2004) (citando Five Oaks Homeowners Assoc., Inc. v. Efirds Pest Control Co., 75 N.C. App. 635, 637, 331 S.E.2d 296, 298 (1985)).
